一、“房子用来住，不用来炒”，当前我国“用来住”的需求还有多少？

始于2015年的房地产去库存周期即将接近尾声，未来房市将进入“长效机制”时代。2013年-2014年，受房地产市场调控政策的影响，房地产市场需求开始步入下行期。2015年一季度后市场开始复苏，以后我国房地产市场销售情况出现快速增长。2016年，宽松的信贷政策导致购房需求大量入市，商品房销售面积的快速提升。

此外，随着各地区限购政策的取消，二线城市房地产市场交易量快速提升，同时受看涨预期的影响，房地产市场杠杆率迅速提升。此外，股票市场处于低迷期，投资渠道狭窄等因素使得房地产市场的金融属性得到加强，投资投机性需求与刚性需求共同推升了需求的上涨。2016年3月，我国商品房销售面积累计同比33.10%，截止到2017年9月，该指标降至10.23%。

二、由于我国政府实施限购、限贷等政策，导致2015年来房地产去库存周期的需求已日近尾声

本轮周期，房地产市场库存有效降低，与此同时，商品房销售面积也日益减速。从需求角度来看，近年来，随着房地产刚性需求的逐步释放、适龄购房人口数量的下降以及人口总抚养比的上升引起的人口红利逐年减弱，短期内，居民的住房需求将会下降。此外，随着楼市信贷的不断收紧，房贷利率继续走高，全国首套房贷平均利率远远高于基准利率，这些因素均导致房地产市场需求增速下降。2013年-2014年，受房地产市场调控政策的影响，房地产市场需求开始步入下行期。2015年一季度后市场开始复苏，以后我国房地产市场销售情况出现快速增长。2016年，宽松的信贷政策导致购房需求大量入市，商品房销售面积的快速提升。

此外，随着各地区限购政策的取消，二线城市房地产市场交易量快速提升，同时受看涨预期的影响，房地产市场杠杆率迅速提升。此外，股票市场处于低迷期，投资渠道狭窄等因素使得房地产市场的金融属性得到加强，投资投机性需求与刚性需求共同推升了需求的上涨。2016年3月，我国商品房销售面积累计同比33.10%，截止到2017年9月，该指标降至10.23%。

近期，房地产开发商的拿地行为推升了房地产开发投资额，但其却并未按传统模式开发，房地产市场或许在为“长效机制”时代储存资源。从供给角度可以看出，房地产开发投资完成额累计同比较2016年表现出明显的回升趋势。自2013年以来，我国房地产市场开发投资开始进入下行期，2015年底房地产开发投资额同比增速降至1%，一定程度上标志着我国房地产市场开发投资快速增长的局面已基本结束，自此我国房地产市场开发投资进入了低速增长的调整期。2016年在稳增长、促消费、保投资的指导背景下，我国开启了新一轮的货币宽松政策调整，即通过多次降息、降准等宽松货币政策的调整，房地产贷款成本较低，房地产开发商资金压力也得到了一定的缓解，市场供应有所增加。

然而，2017年以来，房屋竣工面积累计同比呈现小幅度上升的趋势。2016年第四季度以来，全国30个热点城市先后90次出台了有关平稳房地产价格的调控政策，涉及房地产信贷、资金、房价、供给等方面，严重抑制我国房地产市场供给总量的上涨趋势。2017年2月，我国房屋竣工面积累计同比为15.8%，截至到2017年9月，该指标下跌至1.00%。换言之，房地产开发周期较长，不能在短时间内导致房屋竣工面积上涨，此外，近期房地产开发投资完成额的增加可能是又有房地产开发商大量进行土地投资所致，为了等待新长效机制落地，他们放缓了土地开发建设进程，这些都使得房地产市场供给总量微幅增加。

三、人口年龄结构及城镇化率显示，居民潜在住房需求未来仍有一定上升阶段